Affittare un appartamento: come evitare le truffe sul deposito?

Un vero appartamento in affitto in Svizzera lo visiti prima di persona, poi firmi il contratto e solo dopo versi il deposito di garanzia: mai in mano al locatore, ma su un conto di garanzia presso una banca intestato a te. Secondo l’art. 257e CO, per un’abitazione la garanzia non può superare tre mesi di pigione. Chi chiede soldi prima della visita, dice di vivere all’estero o vuole spedirti le chiavi per posta è molto probabilmente un truffatore.

In breve

• Nessun pagamento prima della visita e della firma del contratto: né deposito, né pigione, né «tassa di prenotazione».
• Il deposito è al massimo di tre mesi di pigione e va versato su un conto bloccato intestato a te (art. 257e CO), mai in contanti, su un conto privato o tramite un servizio di trasferimento di denaro.
• Al posto del deposito è possibile un’assicurazione per la garanzia d’affitto, se il locatore è d’accordo. I premi pagati non vengono restituiti.
• Segnali d’allarme tipici: prezzo nettamente sotto la media della zona, locatore all’estero, chiavi spedite per posta, pressione per decidere in fretta.
• Consegna i documenti solo dopo la visita e metti una filigrana sulle copie dei documenti d’identità.

Come funziona la tipica truffa dell’affitto

La Prevenzione Svizzera della Criminalità descrive lo schema così: i truffatori pubblicano appartamenti in quartieri richiesti a prezzi sorprendentemente bassi e con foto attraenti, di preferenza su piattaforme molto frequentate per esempio dagli studenti. Al primo messaggio rispondono subito che l’appartamento è ancora libero. Il trucco: devi versare il deposito, di solito diverse migliaia di franchi, prima della visita e della consegna delle chiavi, spesso con servizi come Western Union o MoneyGram. Poi il contatto si interrompe e l’appartamento non è in affitto o non esiste (skppsc.ch: la truffa dell’anticipo nel settore immobiliare).

Questi segnali ricorrono quasi sempre:

• Troppo economico: un 3½ locali in centro per una frazione della pigione abituale. Confronta con annunci simili nella stessa località.
• Proprietario all’estero: la persona sarebbe stata trasferita per lavoro, sarebbe malata o appena traslocata, e quindi non potrebbe organizzare una visita.
• Chiavi per posta o corriere: in cambio di un «deposito» ti manderebbero le chiavi per visitare da solo.
• Soldi prima della visita: deposito, prima pigione o una tassa da pagare in anticipo.
• Cambio di canale: ti spingono presto su WhatsApp o su un’e-mail privata, spesso con testi zoppicanti tradotti automaticamente.
• Fretta: «Ci sono molti interessati, devi decidere oggi.»

Alcuni falsi locatori raccolgono solo dossier di candidatura, per poi usare i tuoi dati per ordini o contratti a tuo nome. Altre truffe sono spiegate nella guida Riconoscere le truffe negli annunci.

Deposito di garanzia: cosa dice la legge

Il deposito di garanzia è dovuto solo se previsto dal contratto di locazione. Le regole si trovano all’art. 257e CO:

• Importo massimo: tre mesi di pigione per un’abitazione.
• Conto intestato a te: una garanzia in denaro va depositata presso una banca su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore. Gli eventuali interessi spettano a te.
• Svincolo a condizioni precise: la banca restituisce la garanzia solo con il consenso di entrambe le parti oppure in base a un precetto esecutivo passato in giudicato o a una sentenza passata in giudicato.
• Restituzione: se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere per via legale alcuna pretesa nei tuoi confronti, puoi chiedere direttamente alla banca la restituzione della garanzia.

In pratica apri un conto di garanzia presso una banca, versi l’importo e consegni la conferma bancaria al locatore. Contanti «contro ricevuta» o un conto privato o estero sono un chiaro segnale d’allarme.

Alternativa: l’assicurazione per la garanzia d’affitto

Invece di bloccare l’importo, puoi stipulare un’assicurazione per la garanzia d’affitto, purché il locatore la accetti. L’assicuratore garantisce al locatore l’importo del deposito. Tieni presente che:

• paghi un premio annuo, di regola circa il 4–6 % dell’importo della garanzia, quindi circa CHF 220–320 all’anno per una garanzia di CHF 5400, a seconda dell’offerente con spese e tassa di bollo in più. Questi soldi non ti vengono restituiti;
• se l’assicuratore paga un danno al locatore, ti chiede poi il rimborso dell’importo;
• su più anni l’assicurazione costa di regola più di un conto bloccato; conviene soprattutto se al momento del trasloco non disponi della somma.

Quali documenti chiedono i locatori e come proteggerli

Amministrazioni e locatori privati chiedono di solito:

• un modulo di candidatura compilato
• una copia della carta d’identità, del passaporto o del permesso per stranieri
• un estratto recente del registro esecuzioni, spesso non più vecchio di tre mesi
• una prova del reddito, per esempio le ultime tre buste paga, o il contratto di lavoro

L’estratto del registro esecuzioni si ordina all’Ufficio di esecuzione del tuo luogo di domicilio, online, per posta o allo sportello. Secondo ch.ch costa CHF 17 più eventuali spese di spedizione e riporta solo le esecuzioni del circondario in questione. Se negli ultimi cinque anni hai cambiato domicilio, per un quadro completo ti serve un estratto di ogni ufficio di esecuzione dove hai abitato.

Come proteggere i tuoi dati:

1. Solo dopo la visita: consegna il dossier quando hai visto l’appartamento e incontrato la persona. Un annuncio da solo non è un motivo per inviare copie di documenti.
2. Aggiungi una filigrana: scrivi di traverso su ogni copia, per esempio «Copia solo per candidatura appartamento via Esempio 5, amministrazione XY, 9.11.2026». Così la copia è difficile da riutilizzare.
3. Copri il superfluo: annerisci sulle buste paga il numero AVS e i dati bancari, sulla copia del documento il numero del documento se il locatore non lo richiede espressamente.
4. Verifica il destinatario: invia i documenti a un’amministrazione di cui hai controllato l’indirizzo sul sito ufficiale, non a un indirizzo e-mail gratuito indicato nell’annuncio.

La visita: a cosa fare attenzione sul posto

1. Visita l’appartamento di persona o manda una persona di fiducia. Un video non basta, perché può provenire da un vecchio annuncio.
2. Controlla che la persona abbia davvero accesso: chi mostra l’appartamento ha le chiavi e sa rispondere su spese accessorie, lavanderia e amministrazione.
3. Confronta i nomi su bucalettere, campanello e contratto. In caso di sublocazione, il conduttore principale deve avere il consenso del locatore (art. 262 CO).

Contratto e pagamento: l’ordine giusto

1. Leggi con calma il contratto: pigione, spese accessorie, inizio della locazione, termini di disdetta e importo della garanzia.
2. In alcuni cantoni il locatore deve usare un modulo ufficiale per comunicare la pigione iniziale (art. 270 cpv. 2 CO). Chiedilo se il tuo cantone lo prevede.
3. Il contratto viene firmato da entrambe le parti. Prima non si paga nulla.
4. Versa il deposito sul conto di garanzia intestato a te e consegna la conferma della banca al locatore.
5. Paga la pigione come da contratto sul conto dell’amministrazione o del locatore, mai tramite servizi di trasferimento di denaro, carte regalo o criptovalute.
6. Alla consegna delle chiavi redigete insieme un verbale di consegna e fotografate i difetti.

Una volta fissato il trasloco, la guida Traslocare in Svizzera ti aiuta a organizzarti.

Come ti aiuta swissmax nella ricerca

• Inserzionisti verificati: per pubblicare in Appartamenti in affitto o nelle altre categorie di locazione sotto Immobili servono un numero di telefono verificato e, attualmente, una verifica dell’identità preventiva con documento ufficiale e video selfie.
• Avvisi nella chat: se un messaggio contiene numeri di telefono, indirizzi e-mail, link, sequenze simili a un numero di conto o parole come Western Union, Bitcoin o gift card, entrambe le parti vedono subito sotto un avviso.
• Segnalare e bloccare: ogni annuncio e ogni profilo ha un pulsante «Segnala». Puoi bloccare le persone sospette.
• Contatto solo per verificati: chi affitta può stabilire, per il proprio annuncio, che solo persone con identità verificata possano contattarlo.
• Ricerche salvate: salva la tua ricerca con cantone e fascia di prezzo e ricevi i nuovi annunci per e-mail o notifica push.

Anche su swissmax vale: prima visitare, poi firmare, poi pagare. Altri consigli nelle indicazioni di sicurezza. Cerchi una camera? Guarda in Stanze & Condivisione.

Domande frequenti

Il locatore può chiedere il deposito in contanti?

Non può tenerla per sé: secondo l’art. 257e CO il locatore deve depositare una garanzia in denaro presso una banca, su un conto intestato a te. La cosa più sicura è versarla tu stesso direttamente sul conto di garanzia invece di consegnare contanti.

Quanto può essere alto il deposito?

Per un’abitazione al massimo tre mesi di pigione. Con una pigione di CHF 1800 sono al massimo CHF 5400. Per i locali commerciali questo limite non vale.

Ho già pagato. Cosa faccio?

Contatta subito la tua banca e prova a bloccare il pagamento. Conserva messaggi, annunci e ricevute e sporgi denuncia alla polizia. Segnala l’annuncio e il profilo su swissmax con il pulsante «Segnala» o tramite il modulo di contatto. Il denaro inviato con servizi di trasferimento spesso non si recupera più, quindi ogni ora conta.

Basta una visita in video?

No. Un video non dimostra né che l’appartamento sia libero né che la persona abbia il diritto di affittarlo. Se necessario, manda una persona di fiducia.

Aggiornato: novembre 2026. Questa guida non sostituisce una consulenza legale. Per domande sul diritto di locazione puoi rivolgerti agli uffici di conciliazione in materia di locazione e all’associazione inquilini (ASI).