Sicherheit

Wohnung mieten: Wie erkenne ich Betrug und zahle die Kaution sicher?

swissmax-Redaktion 9. November 2026

Eine echte Mietwohnung in der Schweiz besichtigst du zuerst vor Ort, dann unterschreibst du den Mietvertrag, und erst danach zahlst du die Mietkaution: nie an den Vermieter persönlich, sondern auf ein Mietkautionskonto bei einer Bank, das auf deinen Namen lautet. Gemäss Art. 257e OR darf die Kaution bei Wohnungen höchstens drei Monatsmieten betragen. Wer Geld vor der Besichtigung verlangt, angeblich im Ausland lebt oder die Schlüssel per Post schicken will, ist mit grosser Wahrscheinlichkeit ein Betrüger.

Das Wichtigste in Kürze

Keine Zahlung vor Besichtigung und unterschriebenem Vertrag, weder Kaution noch Miete noch «Reservationsgebühr».
Die Kaution beträgt höchstens drei Monatsmieten und gehört auf ein Sperrkonto auf deinen Namen (Art. 257e OR), nie bar, auf ein Privatkonto oder über einen Geldtransfer-Dienst.
Statt einer Kaution ist eine Mietkautionsversicherung möglich, wenn der Vermieter einverstanden ist. Die Prämien bekommst du nicht zurück.
Typische Warnsignale: Preis klar unter dem Ortsüblichen, Vermieter im Ausland, Schlüssel per Post, Zeitdruck.
Bewerbungsunterlagen erst nach der Besichtigung abgeben und Ausweiskopien mit einem Wasserzeichen versehen.

So läuft der typische Mietbetrug ab

Die Schweizerische Kriminalprävention beschreibt das Muster so: Betrüger inserieren Wohnungen in gefragten Quartieren zu auffällig tiefen Preisen und mit attraktiven Fotos, bevorzugt auf Plattformen, die etwa Studierende häufig nutzen. Auf eine Anfrage kommt sofort die Antwort, die Wohnung sei noch frei. Der Haken: Du sollst die Kaution, meist mehrere tausend Franken, vor der Besichtigung und der Schlüsselübergabe überweisen, häufig über Geldtransfer-Dienste wie Western Union oder MoneyGram. Danach bricht der Kontakt ab, und die Wohnung ist gar nicht zu vermieten oder existiert nicht (skppsc.ch: Betrug bei der Wohnungssuche).

Diese Warnsignale tauchen fast immer auf:

Zu günstig: Eine 3½-Zimmer-Wohnung an zentraler Lage für einen Bruchteil der üblichen Miete. Vergleiche mit ähnlichen Inseraten am gleichen Ort.
Vermieter im Ausland: Die Person sei beruflich versetzt, krank oder gerade weggezogen und könne deshalb keine Besichtigung anbieten.
Schlüssel per Post oder Kurier: Gegen ein «Depot» würden dir die Schlüssel zugeschickt, damit du selbst besichtigen kannst.
Geld vor der Besichtigung: Kaution, erste Miete oder eine Gebühr sollen vorab bezahlt werden.
Wechsel des Kanals: Rasch soll es auf WhatsApp oder per private E-Mail weitergehen, oft mit holprigen, maschinell übersetzten Texten.
Zeitdruck: «Es gibt viele Interessenten, du musst dich heute entscheiden.»

Manche falsche Vermieter sammeln nur Bewerbungsdossiers, um deine Daten später für Bestellungen oder Verträge auf deinen Namen zu missbrauchen. Weitere Maschen erklärt der Ratgeber Betrug bei Kleinanzeigen erkennen.

Mietkaution: Was das Gesetz vorschreibt

Eine Mietkaution (auch Mietzinsdepot) schuldest du nur, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist. Die Regeln stehen in Art. 257e OR:

Höchstbetrag: Bei Wohnräumen maximal drei Monatsmieten.
Konto auf deinen Namen: Eine Kaution in Geld muss bei einer Bank auf einem Spar- oder Depotkonto hinterlegt werden, das auf den Namen der Mieterin oder des Mieters lautet. Allfällige Zinsen gehören dir.
Strenge Freigabe: Die Bank zahlt nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil aus.
Rückzahlung: Macht der Vermieter innert eines Jahres nach Mietende keinen Anspruch rechtlich geltend, kannst du die Kaution direkt von der Bank zurückverlangen.

In der Praxis eröffnest du ein Mietkautionskonto bei einer Bank, zahlst ein und gibst dem Vermieter die Bankbestätigung. Bargeld «gegen Quittung» oder ein Privat- oder Auslandkonto ist ein klares Warnsignal.

Alternative: Mietkautionsversicherung

Statt den Betrag zu blockieren, kannst du bei einem Versicherer eine Mietkautionsversicherung abschliessen, sofern der Vermieter sie akzeptiert. Der Versicherer gibt dem Vermieter eine Garantie über die Kautionssumme. Bedenke dabei:

Du zahlst eine jährliche Prämie, meist rund 4 bis 6 Prozent der Kautionssumme, bei einer Kaution von CHF 5400 also etwa CHF 220 bis 320 pro Jahr, je nach Anbieter plus Gebühren und Stempelabgabe. Dieses Geld bekommst du nicht zurück.
Zahlt der Versicherer dem Vermieter einen Schaden, fordert er den Betrag von dir zurück.
Über mehrere Jahre ist eine Versicherung meist teurer als ein Sperrkonto. Sie hilft vor allem, wenn du das Geld beim Einzug nicht flüssig hast.

Welche Unterlagen Vermieter verlangen und wie du sie schützt

Verwaltungen und private Vermieter verlangen für eine Bewerbung meist:

ein ausgefülltes Anmeldeformular
eine Kopie von ID, Pass oder Ausländerausweis
einen aktuellen Betreibungsregisterauszug, oft nicht älter als drei Monate
einen Lohnnachweis, zum Beispiel die letzten drei Lohnabrechnungen, oder den Arbeitsvertrag

Den Betreibungsregisterauszug bestellst du beim Betreibungsamt deines Wohnorts, online, per Post oder am Schalter. Laut ch.ch kostet er CHF 17 plus allfällige Versandkosten und zeigt nur Betreibungen im jeweiligen Betreibungskreis. Bist du in den letzten fünf Jahren umgezogen, brauchst du für einen vollständigen Überblick Auszüge von jedem Betreibungsamt, in dessen Kreis du gewohnt hast.

So schützt du deine Daten:

Erst nach der Besichtigung: Gib dein Dossier ab, wenn du die Wohnung gesehen und die Person getroffen hast. Ein Inserat allein ist kein Grund, Ausweiskopien zu verschicken.
Wasserzeichen setzen: Schreib quer über jede Kopie zum Beispiel «Kopie nur für Wohnungsbewerbung Musterstrasse 5, Verwaltung XY, 9.11.2026». So lässt sich die Kopie kaum für andere Zwecke einsetzen.
Unnötiges abdecken: Schwärze auf Lohnabrechnungen etwa AHV-Nummer und Kontoangaben, auf der Ausweiskopie die Ausweisnummer, wenn der Vermieter sie nicht ausdrücklich braucht.
Empfänger prüfen: Schick Unterlagen an eine Verwaltung, deren Adresse du über ihre offizielle Website selbst nachgeprüft hast, und nicht an eine beliebige Gratis-Mailadresse aus dem Inserat.

Besichtigung: Darauf achtest du vor Ort

Besichtige die Wohnung persönlich oder schick eine Vertrauensperson. Ein Video ersetzt das nicht, denn es kann aus einem alten Inserat stammen.
Prüf, ob die Person wirklich Zugang hat: Wer die Wohnung zeigt, hat die Schlüssel und kann Fragen zu Nebenkosten, Waschküche und Verwaltung beantworten.
Vergleiche die Namen auf Briefkasten, Klingel und Vertrag. Bei einer Untermiete braucht die Hauptmieterin oder der Hauptmieter die Zustimmung des Vermieters (Art. 262 OR).

Mietvertrag und Zahlung: die richtige Reihenfolge

Lies den Mietvertrag in Ruhe: Mietzins, Nebenkosten, Mietbeginn, Kündigungsfristen und Höhe der Kaution.
In einigen Kantonen muss der Vermieter beim Abschluss ein amtliches Formular zum Anfangsmietzins verwenden (Art. 270 Abs. 2 OR). Frag danach, wenn dein Kanton das vorschreibt.
Den Vertrag unterschreiben beide Seiten. Vorher wird nichts bezahlt.
Zahl die Kaution auf das Mietkautionskonto auf deinen Namen ein und gib dem Vermieter die Bankbestätigung.
Überweise die Miete gemäss Vertrag auf das Konto der Verwaltung oder des Vermieters, nie per Geldtransfer-Dienst, Gutschein oder Kryptowährung.
Erstellt bei der Schlüsselübergabe gemeinsam ein Übergabeprotokoll und haltet Mängel mit Fotos fest.

Steht der Umzug fest, hilft dir der Ratgeber Zügeln in der Schweiz beim Planen.

So hilft dir swissmax bei der Wohnungssuche

Geprüfte Inserierende: Wer in Wohnungen zu vermieten oder den anderen Mietkategorien unter Immobilien inseriert, braucht eine verifizierte Telefonnummer und muss derzeit vorab seine Identität mit amtlichem Ausweis und Selfie-Video bestätigen.
Warnhinweise im Chat: Enthält eine Nachricht Telefonnummern, E-Mail-Adressen, Links, kontonummerähnliche Zeichenfolgen oder Begriffe wie Western Union, Bitcoin oder Gift Card, sehen beide Seiten direkt darunter einen Warnhinweis.
Melden und Blockieren: Jedes Inserat und jedes Profil hat einen «Melden»-Button. Verdächtige Personen kannst du blockieren.
Kontakt nur für Verifizierte: Vermietende können für ihr Inserat festlegen, dass nur Personen mit geprüfter Identität sie kontaktieren können.
Suchabos: Speichere deine Suche mit Kanton und Preisspanne und erhalte neue Inserate per E-Mail oder Push.

Auch auf swissmax gilt: zuerst besichtigen, dann unterschreiben, dann zahlen. Mehr Tipps findest du in den Sicherheitshinweisen. Suchst du ein Zimmer, schau unter Zimmer & WG.

Häufige Fragen

Darf der Vermieter die Kaution in bar verlangen?

Behalten darf er sie nicht: Gemäss Art. 257e OR muss der Vermieter eine Kaution in Geld bei einer Bank auf einem Konto auf deinen Namen hinterlegen. Am sichersten zahlst du sie selbst direkt auf das Mietkautionskonto ein, statt Bargeld zu übergeben.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Bei Wohnungen höchstens drei Monatsmieten. Bei einer Miete von CHF 1800 sind das maximal CHF 5400. Für Geschäftsräume gilt diese Obergrenze nicht.

Ich habe schon bezahlt. Was nun?

Kontaktiere sofort deine Bank und versuche, die Zahlung zu stoppen. Sichere alle Nachrichten, Inserate und Belege und erstatte Anzeige bei der Polizei. Melde das Inserat und das Profil auf swissmax über den «Melden»-Button oder das Kontaktformular. Geld, das über Geldtransfer-Dienste geflossen ist, lässt sich oft nicht zurückholen, deshalb zählt jede Stunde.

Reicht eine Besichtigung per Video?

Nein. Ein Video beweist weder, dass die Wohnung frei ist, noch dass die Person sie vermieten darf. Schick notfalls eine Vertrauensperson.

Stand: November 2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Fragen zum Mietrecht helfen die Schlichtungsbehörden für Mietsachen und die Mieterverbände.